关于印发《人身保险内含价值报告编制指引》的通知
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关于印发《人身保险内含价值报告编制指引》的通知
关于印发《人身保险内含价值报告编制指引》的通知
保监发〔2005〕83号
各寿险公司，各养老保险公司，各健康保险公司，健康保险公司筹备组：
为科学衡量人身保险业发展状况，建立统一的价值评价标准，我会研究制定了《人身保险内含价值报告编制指引》。现印发给你们，并就有关事项通知如下：
一、2006年7月1日之前，各公司应当按照本通知要求，将2005会计年度内含价值报告上报中国保监会。
二、从2007年1月1日开始，各公司应当按照本通知要求，将上一会计年度内含价值报告作为《精算报告》的第七部分，于每年4月30日之前上报中国保监会。
三、人寿保险公司应当上报内含价值报告，但开业不足三年并且当年保费收入不足2亿元的，经中国保监会批准，可以豁免上报；养老保险公司和健康保险公司经中国保监会批准，可以免予上报。
以上请认真贯彻执行，并将执行中遇到的问题及时报告我会。
二○○五年九月二十二日
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摘要：我国商品房预售制度是二十世纪末期由香港引入，为促进我国商品房市场繁荣发挥了重要作用，但同时也产生了一些负面影响，如金融风险加剧，消费者权益受侵害等现象。因此，我们还需对如何完善我国商品房预售制度进行深入研究，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词： 预售制度 商品房
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，给购房者带来难以估量的经济损失，因此，我们应当对我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一 商品房预售的概念和特征
（一）概念
商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
（二）特征
1．商品房预售是一种关系复杂的交易行为。
2．商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。
3．我国商品房预售制度存在的缺陷。
二 商品房预售制度存在的问题
商品房预售时，标的物尚不存在，开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖，由于信息不对称，本身就隐含了一定的缺陷。
（一）商品房预售存在的风险
商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点，是法律关系比较复杂的交易行为。同时，房屋预售制度降低了房地产企业的门槛，部分并不具备开发实力的企业进入市场，破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题，银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。
（二）因监管不到位造成的问题
我国正逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后，我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规，从总体上看，我国对商品房预售制度是有法可依的，但是从实践看来，这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。
（三）商品房预售制度的立法尚不完善
预售登记制度保护了购房者的合法权益，又避免和预防了一些不必要的纠纷，但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动，只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义，并不是一种法律强制性的要求。
三 完善我国商品房预售制度应采取的有效措施
在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。
（一）实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度
目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入，不但给自己的生存埋下隐患，也给银行和消费者带了巨大的风险。
因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系，严厉打击虚假出资等不法行为，并全面实行市场准入制度改革，进一步加强市场的监管，严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好，以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发，以抬高商品房预售者准入门槛，将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场，实现优胜劣汰，以强化开发企业商业信用，承担商业责任。
（二）建立开发商信息披露制度
在商品房预售中，可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。
建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。
建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。同时应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
（三）建立商品房预售资金的监管制度
对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度，对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
并且指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃。
同时严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。
（四）其他
要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。
并且购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。
四 结束语
总而言之，商品房预售制度自实施以来，对房地产业的快速发展、开发企业的资金筹集与项目开发、购房者的利益保证起到了巨大的作用，应当在立法上予以肯定，只有对该制度从多方面进行完善，才能真正保护购房者的利益，抑制开发企业的不法或违约行为，促进房地产市场的健康发展。
参考文献：
〔1〕雷兴虎，蔡科云．中国商品房预售制度的存与废一兼谈我国房地产法律制度的完善[J]．法学评论，2008，(1)．
〔2〕王美娟.论商品房预售制度的完善[J].法与实践,2009（04）.
〔3〕温 杰.浅谈我国商品房预售制度的完善[J].法制与社会,2011（01）（上）.
〔4〕吴?t.我国商品房预售制度存在问题及完善对策[J].企业研究,2011（03）.
伊犁州产品质量检验所 赵研
河北省人大常委会
河北省人大常委会关于修改《河北省县、乡两级人民代表大会选举实施细则》的决定
河北省人大常委会
（1987年1月17日河北省第六届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过）
根据六届全国人大常委会第十八次会议修定的《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会选举法》（以下简称《选举法》）、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》（以下简称《地方组织法》）的基本原则和上两届本省选举工作的情况
，决定对《河北省县、乡两级人民代表大会选举实施细则》作如下修改和补充：
一、第一条第一款修改为：“县、自治县、不设区的市、市辖区（以下统称县级），乡、民族乡、镇（以下统称乡级）设立选举委员会。县级选举委员会主持县级人民代表大会代表的选举；乡级选举委员会主持乡级人民代表大会代表的选举，同时负责组织本行政区域内的县级人民代表
大会代表的选举。县级选举委员会受本级人民代表大会常务委员会的领导，乡级选举委员会受县级选举委员会的领导。县、乡两级选举委员会下设办公室，作为选举委员会的办事机构。选区设选举小组，负责组织本选区的选举工作。”
删去原《细则》第三款，增加一款，为第三款：“省、设区的市的人民代表大会常务委员会设立选举工作机构，在本级人民代表大会常务委员会领导下，指导本行政区域内县级以下人民代表大会代表的选举工作。”
二、第二条第一款修改为：“县级选举委员会的组成人员由本级人民代表大会常务委员会任命；乡级选举委员会（选举领导小组）的组成人员由县级选举委员会商同乡级人民政府（街道办事处及厂矿、企业事业单位）提出名单，报县级人民代表大会常务委员会任命。选区选举小组的组
成人员由本选区的政党、团体和选民协商、推荐，报乡级选举委员会（选举领导小组）批准。”
第二款修改为：“选举委员会由本级党政、团体的负责人和各界、各方面的代表人物组成。选区选举小组由有关方面的负责人和代表人物组成。县级选举委员会设主任一人，副主任二至四人，委员若干人；乡级选举委员会设主任一人，副主任一至二人，委员若干人。选举领导小组设组
长一人，副组长一至二人，成员若干人。选举办事机构根据需要配备相应的工作人员。”
三、第五条第一款修改为：“县、乡两级人民代表大会代表名额，由县级人民代表大会常务委员会根据下列规定研究确定。”
删去第一项至第四项关于确定县、自治县、不设区的市、市辖区、乡、民族乡、镇人民代表大会代表名额的内容。增加两项，为第一项、第二项：
“（一）县、自治县、不设区的市、市辖区人民代表大会代表名额以一百名为基数，每五千人增加一名代表。总人口不足五万人的，代表名额可以少于一百名。
（二）乡、民族乡、镇人民代表大会代表名额以三十名为基数，每一千五百人增加一名代表。”
四、增加一条，作为第七条：“县、自治县、不设区的市的人民代表大会代表名额，由本级人民代表大会常务委员会按照农村每一代表所代表的人口数四倍于镇每一代表所代表的人口数的原则分配。镇的人口在本县（市）总人口中所占比例较大的，农村每一代表所代表的人口数同镇每
一代表所代表的人口数之比可以小于四比一直至一比一。在县级人民代表大会中，人口特少的乡、民族乡、镇，至少应有代表一人。
县级机关选区每一代表所代表的人口数，应和城镇选区每一代表所代表的人口数基本相等。
驻在本行政区域内不属于县级以下人民政府领导的机关、学校、厂矿和其他企业事业单位，选举出席驻地县级人民代表大会的代表名额，由县级选举委员会与驻本行政区的有关单位协商确定。”
五、第七条改为第八条。修改为：“中国人民解放军选举出席县级人民代表大会代表名额，由县级选举委员会与当地驻军团级或团级以上的单位的领导机关协商确定。”
六、第九条改为第十条。修改为：“选区划分，要本着便于选民参加选举活动和选举的组织工作，便于选民了解代表候选人和代表联系选民，便于选民监督代表的原则，可以按居住状况划分，也可以按生产单位、事业单位、工作单位划分。每一选区选举一至三名代表，超过三名的，选
举无效。”
七、第十条改为第十一条。修改为：“选举县级人民代表大会的代表，可根据前条规定的原则，农村以一个或几个村划一个选区；县属农场、林场、牧场（包括所属生产组织）等单位可以按系统划分选区，也可以和邻近单位或邻村划一个选区；县、乡两级人民政府驻地机关、学校、厂
矿和其他企业事业等单位；以一个或几个单位划一个选区，职工人数少的，按系统、行业划分选区，或者与驻地街道、村庄划一个选区。市区内的大单位可以划一个或几个选区，小单位可以几个单位或按系统划一个选区；街道居民以一个或几个居民委员会划一个选区。”
八、第十二条改为第十三条。修改为：“选举县级人民代表大会代表和选举乡级人民代表大会代表的选区，一般应分别划分。
选区可划分若干选民小组，每组选民人数以三十人至四十人为宜。”
九、删去第十三条，本条所列内容合并到第十四条，列为第二款。第十四条修改为：“选民登记按选区进行，经登记确认的选民资格长期有效。每次选举前对上次选民登记后新满十八周岁的、恢复政治权利的选民，予以登记。对从其他选区迁入的选民，列入选民名单；对迁出本选区的
、死亡的和依照法律被剥夺政治权利的人，从选民名单中除名。
年满十八周岁选民的年龄计算，应以当地选举日为截止日期。原用农历计算出生日期的，应换算为公历出生日期。”
十、增加一条，为第十五条。“各选区都要建立选民登记小组，负责选民登记工作。选区可以设立选民登记站或逐户上门进行登记。选民名册要与单位职工名册或户口簿等资料核对，做到不错、不漏、不重。选民名单要在选举日的三十天以前张榜公布。”
十一、第十五条改为第十六条。其中第二项修改为：“农村和城镇居民一般应在户口所在地登记；户口在原居住地迁住其他行政区域的居民，在取得选民资格证明后，可以在现居住地登记。”
增加一项，为第三项。“常住城镇或在异地做工、经商、办企业的居民，有暂住户口的，可以在现居住地登记。”
第三项改为第四项。修改为：“户口在原籍，已在本省定居的人员，经居住地人民政府审核，依法取得选民资格后，在现居住地登记”。
十二、第十六、十七条合并为第十七条。第十六条的内容列为第十七条第一款。修改为：“无法行使选举权的精神病患者和不能表达意志的痴傻人员，在取得医院的证明或征得其监护人的同意，并经选举委员会认可后，不列入选民名单，间歇性精神病患者，应当进行选民登记。”
十三、增加一条，作为第十八条。“在选举日前，各选区对选民名单要进行复查，对新迁入的选民应列入选民名单；对迁出、死亡的选民予以除名。”
十四、增加一条，作为第十九条。“选举结束后，以选区为单位把选民名单整理注册，由乡、镇人民政府和城镇街道办事处负责保管。”
十五、增加一条，作为第二十一条。“依照法律被剥夺政治权利的人没有选举权和被选举权。”
十六、增加一条，作为第二十二条。“因反革命案或者其他严重刑事犯罪案被羁押，正在受侦查、起诉、审判的人，经人民检察院或者人民法院决定，在被羁押期间，停止行使选举权利。”
十七、第二十二、二十三条合并，作为第二十四条。修改为“提名推荐代表候选人应按选区以选民小组进行。各政党、各人民团体可以联合或者单独推荐代表候选人。选民十人以上联名，也可以推荐代表候选人。各政党、团体或选民十人以上联名所推荐的候选人，不得超过本选区应选
代表名额。提名推荐代表候选人的政党、团体或选民，应向选民小组和选举委员会介绍代表候选人的情况。但是在选举日必须停止对代表候选人的介绍。”
十八、第二十七条改为第二十八条。修改为：“正式代表候选人应多于应选代表名额的三分之一至一倍。正式代表候选人名单，于选举日的五天以前按选区张榜公布。同时公布选举的时间和地点。”
十九、第三十二条改为第三十三条。修改为：“选举结束后，由本级选举委员会根据《选举法》规定确定选举结果是否有效，按选区张榜公布当选代表，并发给当选证书。”
二十、第三十四条改为第三十五条。修改为：“县、乡两级人民代表大会代表选出后的两个月内，必须召开该级下届人民代表大会第一次会议。县级人民代表大会由本级上届人民代表大会常务委员会负责召集；乡级人民代表大会由本级上次人民代表大会主席团负责召集。预备会议由负
责召集人民代表大会的机关主持。代表大会由主席团主持。县级人民代表大会主席团，必要时可设常务主席若干人。”
二十一、第三十五、三十六、三十七条合并，改为第三十六条。修改为：“县级人民代表大会常务委员会组成人员和县长、副县长，市长、副市长，区长、副区长，乡长、副乡长，镇长、副镇长，以及人民法院院长，人民检察院检察长的候选人，由本级人民代表大会主席团或者十人以
上代表联合提名。
县级人民代表大会常务委员会主任、县长、市长、区长、乡长、镇长、人民法院院长、人民检察院检察长的候选人数应比应选人数多一人，进行差额选举；如果提名的候选人只有一人，也可以等额选举。县级人大常委会副主任、副县长、副市长、副区长、副乡长、副镇长的候选人数应
比应选人数多一人至三人；县级人大常委会委员的候选人数应比应选人数多十分之一至五分之一，进行差额选举。如果提名的候选人超过上述差额，由主席团将全部候选人名单提交全体代表酝酿、讨论，根据较多数代表的意见，确定正式候选人名单。采用无记名投票的方式进行选举。”
二十二、第三十八、三十九条合并，改为第三十七条。修改为：“代表在任期内调离或迁出本行政区域的，其代表资格自行终止，缺额由原选区补选；代表被罢免、死亡或因故不能担任代表职务的，由原选区补选。”
二十三、第四十条改为第三十八条。修改为：“补选出缺的代表时，代表候选人的名额可以多于应选代表的名额，也可以同应选代表的名额相等。选举可以采取无记名投票方式，也可以采取举手表决方式。从公布选民名单到正式选举的期限，可以少于《选举法》规定的期限。”
二十四、第四十一条改为第三十九条。修改为：“补选的县级人民代表大会代表，由本级人民代表大会常务委员会发给当选证书；补选的乡级人民代表大会代表，由乡级上次人民代表大会主席团发给当选证书。”
二十五、第四十二条改为第四十条。修改为“选举经费列入本级财政开支项目，县级选举委员会编造预算，当地财政部门核批。选举经费不足的，应由上一级财政部门适当补贴。”
二十六、第四十四条改为第四十一条。修改为：“凡《选举法》、《地方组织法》的条文本《细则》没有列入的，均按《选举法》、《地方组织法》的规定执行。”
二十七、第四十五条改为第四十二条。修改为：“本实施细则自公布之日起施行。”
此外，根据《选举法》、《地方组织法》和本决定对《细则》部分条文的文字和条款顺序作了相应的调整和修改。
1987年1月17日
关键词： 预售制度 商品房
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，给购房者带来难以估量的经济损失，因此，我们应当对我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一 商品房预售的概念和特征
（一）概念
商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
（二）特征
1．商品房预售是一种关系复杂的交易行为。
2．商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。
3．我国商品房预售制度存在的缺陷。
二 商品房预售制度存在的问题
商品房预售时，标的物尚不存在，开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖，由于信息不对称，本身就隐含了一定的缺陷。
（一）商品房预售存在的风险
商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点，是法律关系比较复杂的交易行为。同时，房屋预售制度降低了房地产企业的门槛，部分并不具备开发实力的企业进入市场，破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题，银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。
（二）因监管不到位造成的问题
我国正逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后，我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规，从总体上看，我国对商品房预售制度是有法可依的，但是从实践看来，这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。
（三）商品房预售制度的立法尚不完善
预售登记制度保护了购房者的合法权益，又避免和预防了一些不必要的纠纷，但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动，只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义，并不是一种法律强制性的要求。
三 完善我国商品房预售制度应采取的有效措施
在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。
（一）实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度
目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入，不但给自己的生存埋下隐患，也给银行和消费者带了巨大的风险。
因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系，严厉打击虚假出资等不法行为，并全面实行市场准入制度改革，进一步加强市场的监管，严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好，以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发，以抬高商品房预售者准入门槛，将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场，实现优胜劣汰，以强化开发企业商业信用，承担商业责任。
（二）建立开发商信息披露制度
在商品房预售中，可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。
建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。
建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。同时应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
（三）建立商品房预售资金的监管制度
对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度，对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
并且指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃。
同时严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。
（四）其他
要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。
并且购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。
四 结束语
总而言之，商品房预售制度自实施以来，对房地产业的快速发展、开发企业的资金筹集与项目开发、购房者的利益保证起到了巨大的作用，应当在立法上予以肯定，只有对该制度从多方面进行完善，才能真正保护购房者的利益，抑制开发企业的不法或违约行为，促进房地产市场的健康发展。
参考文献：
〔1〕雷兴虎，蔡科云．中国商品房预售制度的存与废一兼谈我国房地产法律制度的完善[J]．法学评论，2008，(1)．
〔2〕王美娟.论商品房预售制度的完善[J].法与实践,2009（04）.
〔3〕温 杰.浅谈我国商品房预售制度的完善[J].法制与社会,2011（01）（上）.
〔4〕吴?t.我国商品房预售制度存在问题及完善对策[J].企业研究,2011（03）.
伊犁州产品质量检验所 赵研
河北省人大常委会关于修改《河北省县、乡两级人民代表大会选举实施细则》的决定
河北省人大常委会关于修改《河北省县、乡两级人民代表大会选举实施细则》的决定
河北省人大常委会
（1987年1月17日河北省第六届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过）
根据六届全国人大常委会第十八次会议修定的《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会选举法》（以下简称《选举法》）、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》（以下简称《地方组织法》）的基本原则和上两届本省选举工作的情况
，决定对《河北省县、乡两级人民代表大会选举实施细则》作如下修改和补充：
一、第一条第一款修改为：“县、自治县、不设区的市、市辖区（以下统称县级），乡、民族乡、镇（以下统称乡级）设立选举委员会。县级选举委员会主持县级人民代表大会代表的选举；乡级选举委员会主持乡级人民代表大会代表的选举，同时负责组织本行政区域内的县级人民代表
大会代表的选举。县级选举委员会受本级人民代表大会常务委员会的领导，乡级选举委员会受县级选举委员会的领导。县、乡两级选举委员会下设办公室，作为选举委员会的办事机构。选区设选举小组，负责组织本选区的选举工作。”
删去原《细则》第三款，增加一款，为第三款：“省、设区的市的人民代表大会常务委员会设立选举工作机构，在本级人民代表大会常务委员会领导下，指导本行政区域内县级以下人民代表大会代表的选举工作。”
二、第二条第一款修改为：“县级选举委员会的组成人员由本级人民代表大会常务委员会任命；乡级选举委员会（选举领导小组）的组成人员由县级选举委员会商同乡级人民政府（街道办事处及厂矿、企业事业单位）提出名单，报县级人民代表大会常务委员会任命。选区选举小组的组
成人员由本选区的政党、团体和选民协商、推荐，报乡级选举委员会（选举领导小组）批准。”
第二款修改为：“选举委员会由本级党政、团体的负责人和各界、各方面的代表人物组成。选区选举小组由有关方面的负责人和代表人物组成。县级选举委员会设主任一人，副主任二至四人，委员若干人；乡级选举委员会设主任一人，副主任一至二人，委员若干人。选举领导小组设组
长一人，副组长一至二人，成员若干人。选举办事机构根据需要配备相应的工作人员。”
三、第五条第一款修改为：“县、乡两级人民代表大会代表名额，由县级人民代表大会常务委员会根据下列规定研究确定。”
删去第一项至第四项关于确定县、自治县、不设区的市、市辖区、乡、民族乡、镇人民代表大会代表名额的内容。增加两项，为第一项、第二项：
“（一）县、自治县、不设区的市、市辖区人民代表大会代表名额以一百名为基数，每五千人增加一名代表。总人口不足五万人的，代表名额可以少于一百名。
（二）乡、民族乡、镇人民代表大会代表名额以三十名为基数，每一千五百人增加一名代表。”
四、增加一条，作为第七条：“县、自治县、不设区的市的人民代表大会代表名额，由本级人民代表大会常务委员会按照农村每一代表所代表的人口数四倍于镇每一代表所代表的人口数的原则分配。镇的人口在本县（市）总人口中所占比例较大的，农村每一代表所代表的人口数同镇每
一代表所代表的人口数之比可以小于四比一直至一比一。在县级人民代表大会中，人口特少的乡、民族乡、镇，至少应有代表一人。
县级机关选区每一代表所代表的人口数，应和城镇选区每一代表所代表的人口数基本相等。
驻在本行政区域内不属于县级以下人民政府领导的机关、学校、厂矿和其他企业事业单位，选举出席驻地县级人民代表大会的代表名额，由县级选举委员会与驻本行政区的有关单位协商确定。”
五、第七条改为第八条。修改为：“中国人民解放军选举出席县级人民代表大会代表名额，由县级选举委员会与当地驻军团级或团级以上的单位的领导机关协商确定。”
六、第九条改为第十条。修改为：“选区划分，要本着便于选民参加选举活动和选举的组织工作，便于选民了解代表候选人和代表联系选民，便于选民监督代表的原则，可以按居住状况划分，也可以按生产单位、事业单位、工作单位划分。每一选区选举一至三名代表，超过三名的，选
举无效。”
七、第十条改为第十一条。修改为：“选举县级人民代表大会的代表，可根据前条规定的原则，农村以一个或几个村划一个选区；县属农场、林场、牧场（包括所属生产组织）等单位可以按系统划分选区，也可以和邻近单位或邻村划一个选区；县、乡两级人民政府驻地机关、学校、厂
矿和其他企业事业等单位；以一个或几个单位划一个选区，职工人数少的，按系统、行业划分选区，或者与驻地街道、村庄划一个选区。市区内的大单位可以划一个或几个选区，小单位可以几个单位或按系统划一个选区；街道居民以一个或几个居民委员会划一个选区。”
八、第十二条改为第十三条。修改为：“选举县级人民代表大会代表和选举乡级人民代表大会代表的选区，一般应分别划分。
选区可划分若干选民小组，每组选民人数以三十人至四十人为宜。”
九、删去第十三条，本条所列内容合并到第十四条，列为第二款。第十四条修改为：“选民登记按选区进行，经登记确认的选民资格长期有效。每次选举前对上次选民登记后新满十八周岁的、恢复政治权利的选民，予以登记。对从其他选区迁入的选民，列入选民名单；对迁出本选区的
、死亡的和依照法律被剥夺政治权利的人，从选民名单中除名。
年满十八周岁选民的年龄计算，应以当地选举日为截止日期。原用农历计算出生日期的，应换算为公历出生日期。”
十、增加一条，为第十五条。“各选区都要建立选民登记小组，负责选民登记工作。选区可以设立选民登记站或逐户上门进行登记。选民名册要与单位职工名册或户口簿等资料核对，做到不错、不漏、不重。选民名单要在选举日的三十天以前张榜公布。”
十一、第十五条改为第十六条。其中第二项修改为：“农村和城镇居民一般应在户口所在地登记；户口在原居住地迁住其他行政区域的居民，在取得选民资格证明后，可以在现居住地登记。”
增加一项，为第三项。“常住城镇或在异地做工、经商、办企业的居民，有暂住户口的，可以在现居住地登记。”
第三项改为第四项。修改为：“户口在原籍，已在本省定居的人员，经居住地人民政府审核，依法取得选民资格后，在现居住地登记”。
十二、第十六、十七条合并为第十七条。第十六条的内容列为第十七条第一款。修改为：“无法行使选举权的精神病患者和不能表达意志的痴傻人员，在取得医院的证明或征得其监护人的同意，并经选举委员会认可后，不列入选民名单，间歇性精神病患者，应当进行选民登记。”
十三、增加一条，作为第十八条。“在选举日前，各选区对选民名单要进行复查，对新迁入的选民应列入选民名单；对迁出、死亡的选民予以除名。”
十四、增加一条，作为第十九条。“选举结束后，以选区为单位把选民名单整理注册，由乡、镇人民政府和城镇街道办事处负责保管。”
十五、增加一条，作为第二十一条。“依照法律被剥夺政治权利的人没有选举权和被选举权。”
十六、增加一条，作为第二十二条。“因反革命案或者其他严重刑事犯罪案被羁押，正在受侦查、起诉、审判的人，经人民检察院或者人民法院决定，在被羁押期间，停止行使选举权利。”
十七、第二十二、二十三条合并，作为第二十四条。修改为“提名推荐代表候选人应按选区以选民小组进行。各政党、各人民团体可以联合或者单独推荐代表候选人。选民十人以上联名，也可以推荐代表候选人。各政党、团体或选民十人以上联名所推荐的候选人，不得超过本选区应选
代表名额。提名推荐代表候选人的政党、团体或选民，应向选民小组和选举委员会介绍代表候选人的情况。但是在选举日必须停止对代表候选人的介绍。”
十八、第二十七条改为第二十八条。修改为：“正式代表候选人应多于应选代表名额的三分之一至一倍。正式代表候选人名单，于选举日的五天以前按选区张榜公布。同时公布选举的时间和地点。”
十九、第三十二条改为第三十三条。修改为：“选举结束后，由本级选举委员会根据《选举法》规定确定选举结果是否有效，按选区张榜公布当选代表，并发给当选证书。”
二十、第三十四条改为第三十五条。修改为：“县、乡两级人民代表大会代表选出后的两个月内，必须召开该级下届人民代表大会第一次会议。县级人民代表大会由本级上届人民代表大会常务委员会负责召集；乡级人民代表大会由本级上次人民代表大会主席团负责召集。预备会议由负
责召集人民代表大会的机关主持。代表大会由主席团主持。县级人民代表大会主席团，必要时可设常务主席若干人。”
二十一、第三十五、三十六、三十七条合并，改为第三十六条。修改为：“县级人民代表大会常务委员会组成人员和县长、副县长，市长、副市长，区长、副区长，乡长、副乡长，镇长、副镇长，以及人民法院院长，人民检察院检察长的候选人，由本级人民代表大会主席团或者十人以
上代表联合提名。
县级人民代表大会常务委员会主任、县长、市长、区长、乡长、镇长、人民法院院长、人民检察院检察长的候选人数应比应选人数多一人，进行差额选举；如果提名的候选人只有一人，也可以等额选举。县级人大常委会副主任、副县长、副市长、副区长、副乡长、副镇长的候选人数应
比应选人数多一人至三人；县级人大常委会委员的候选人数应比应选人数多十分之一至五分之一，进行差额选举。如果提名的候选人超过上述差额，由主席团将全部候选人名单提交全体代表酝酿、讨论，根据较多数代表的意见，确定正式候选人名单。采用无记名投票的方式进行选举。”
二十二、第三十八、三十九条合并，改为第三十七条。修改为：“代表在任期内调离或迁出本行政区域的，其代表资格自行终止，缺额由原选区补选；代表被罢免、死亡或因故不能担任代表职务的，由原选区补选。”
二十三、第四十条改为第三十八条。修改为：“补选出缺的代表时，代表候选人的名额可以多于应选代表的名额，也可以同应选代表的名额相等。选举可以采取无记名投票方式，也可以采取举手表决方式。从公布选民名单到正式选举的期限，可以少于《选举法》规定的期限。”
二十四、第四十一条改为第三十九条。修改为：“补选的县级人民代表大会代表，由本级人民代表大会常务委员会发给当选证书；补选的乡级人民代表大会代表，由乡级上次人民代表大会主席团发给当选证书。”
二十五、第四十二条改为第四十条。修改为“选举经费列入本级财政开支项目，县级选举委员会编造预算，当地财政部门核批。选举经费不足的，应由上一级财政部门适当补贴。”
二十六、第四十四条改为第四十一条。修改为：“凡《选举法》、《地方组织法》的条文本《细则》没有列入的，均按《选举法》、《地方组织法》的规定执行。”
二十七、第四十五条改为第四十二条。修改为：“本实施细则自公布之日起施行。”
此外，根据《选举法》、《地方组织法》和本决定对《细则》部分条文的文字和条款顺序作了相应的调整和修改。
1987年1月17日
