关于印发长春市失业人员管理暂行办法的通知
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关于印发长春市失业人员管理暂行办法的通知
吉林省长春市人民政府办公厅
长府办发〔2003〕65号
关于印发长春市失业人员管理暂行办法的通知
各县（市）、区人民政府，市政府各委办局、各直属机构：
经市政府同意，现将《长春市失业人员管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。
长春市人民政府办公厅
二○○三年八月二十一日
长春市失业人员管理暂行办法
为加强对就业转失业人员（以下简称失业人员）的动态管理，切实发挥好失业保险基金的保障作用和促进就业的功能，促进失业人员尽快实现再就业，根据《吉林省失业保险办法》（吉林省人民政府令145号），制定长春市失业人员管理暂行办法。
一、 失业登记
（一）本办法所称就业转失业人员，指在法定劳动年龄内，具有从事正常社会劳动能力,目前丧失工作岗位,并有求职要求的劳动者。
（二）用人单位因经济性裁减人员或其它原因与职工终止或解除劳动关系的，应向市、县（市）就业服务部门提交书面材料，主要包括失业人员的名单及失业原因、缴纳社会保险费情况，同时报社会保险经办机构备案。
（三）用人单位与职工终止或解除劳动关系后，应及时通知本人按时办理失业登记， 并在10日内，将失业人员的人事档案移交到就业服务部门。未及时通知失业人员本人办理失业登记或逾期未移交人事档案的，用人单位应承担相应的责任。
（四）失业人员应在终止或解除劳动关系后（或劳动争议的裁决、判决生效之日起）30日内，持原用人单位为其出具的《终止、解除劳动合同证明书》，到本人户籍所在地的社区劳动保障服务站办理失业登记，领取《失业就业登录证》;60日内到社会保险经办机构申领失业保险金,无正当理由逾期未办理申领手续的，视为自动放弃领取失业保险待遇。
（五）参加失业保险的失业人员，持《失业就业登录证》到市、县（市）就业服务部门核审，符合申领失业保险金条件的,每月20日至下月9日凭《失业就业登录证》、指定银行存折和身份证，到社会保险经办机构办理申领失业保险金手续。社会保险经办机构将失业人员享受保险待遇的核定情况，在其《失业就业登录证》上注明，从办理失业登记之日起，按月为其计发失业保险金。
街镇（乡）和社区实行失业人员领取失业保险金公示制度，接受群众监督。
（六）对按《吉林省失业保险办法》规定不符合享受失业保险待遇的人员，如本人有求职要求，只为其核发《失业就业登录证》。
（七）社区劳动保障服务站在为失业人员办理失业登记后，要对其进行有关政策指导，告知失业人员的权利和义务；介绍就业政策、就业形势、市场用工信息以及再就业可享受的优惠政策；宣讲失业保险的有关政策和规定；宣讲职业培训的有关规定及介绍定点培训机构与专业；指导失业人员填报求职意向、培训意向、自谋职业意向等。
（八）办理失业登记的失业人员，可享受以下权利：
1、享受职业咨询、职业指导、职业介绍、办理就业手续等就业服务；
2、符合条件的，可以领取失业保险金并享受其他失业保险待遇；
3、参加培训机构组织的职业培训；
4、达到法定退休年龄，符合退休条件的可按规定办理退休手续。
（九）办理失业登记的失业人员，应履行以下义务：
1、定期向为其办理失业登记的社区劳动保障服务站报告求职情况；
2、定期接受职业指导；
3、积极参加职业介绍，失业6个月以上的人员要根据职业介绍服务机构推荐的岗位尽快就业；
4、应积极接受职业培训。
二、失业保险待遇
（十）同时具备下列条件的失业人员可以领取失业保险金：
1、非本人意愿中断就业的；
2、依法办理了失业登记，并有求职要求的；
3、依法参加了失业保险，所在单位和本人按规定履行缴费义务满1年的。
失业人员在领取失业保险金期间，可享受医疗补助、生育补助、丧葬补助和抚恤补贴等失业保险待遇，减免职业技能培训费和职业介绍服务费。
（十一）“非本人意愿中断就业”是指下列情形：
1、劳动合同期满自然终止劳动合同的；
2、用人单位依法破产或关闭、解散自然解除劳动合同的；
3、非本人主动提出辞职或自动离职被用人单位解除劳动合同的；
4、因本人过失被用人单位开除、除名、辞退的；
5、职工因用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动而提出解除劳动合同的；
6、职工因用人单位未按照劳动合同约定支付劳动报酬或者提供劳动条件而提出解除劳动合同的；
7、法律、行政法规及规章另有规定的。
（十二）失业人员领取失业保险金期限，按照单位和失业人员本人共同履行失业保险缴费义务的累计年限确定：
1、累计缴费年限满1年不足5年的，每满1年享受3个月失业保险金 。
2、累计缴费年限满5年不足10年的，在享受12个月失业保险金的基础上，第5年增加2个月的失业保险金。以后，每满1年增加1个月的失业保险金。
3、累计缴费年限满10年以上的，从第10年起，每满1年增加2个月的失业保险金，但最长为24个月。
（十三）失业保险金的标准，按当地城市居民最低生活保障标准的120%确定，报市、县（市）人民政府批准后执行。
（十四）2003年1月31日前失业人员执行原标准；2003年2月1日后失业人员按《吉林省失业保险办法》规定的标准执行。失业人员前后合并计算领取失业保险金期限时，前次失业时的失业保险金标准与现行标准不一致的，按现行标准执行。
（十五）失业人员在领取失业保险金期间，按照本人当月应该领取失业保险金5%的比例，逐月发给医疗补助金。
（十六）女性失业人员在领取失业保险金期间符合国家政策生育的，可以向承办其失业保险业务的社会保险经办机构申请加发一次性生育补助金。给付标准为300元人民币。
（十七）失业人员在领失业保险金期间死亡（不含因参与犯罪导致死亡）的丧葬补助金和抚恤金的给付标准，参照当地对在职职工非因公死亡的规定执行。
（十八）用人单位招用的农民合同制工人，依法应当享受一次性生活补助标准，以本人参保地失业人员月领取的失业保险金为每月生活补助费标准，按用人单位为其缴纳失业保险费的年限计算，缴费年限每满1年，发给1个月，但最长不超过8个月。
（十九）失业人员有下列情形之一的，停止领取失业保险金，同时停止享受其他失业保险待遇：
1、重新就业的；
2、应征服兵役的；
3、移居境外的；
4、办理了退休手续或享受基本养老保险待遇的；
5、被判刑收监执行或被劳动教养的；
6、无正当理由，连续60日不领取失业保险金，两次不在规定期限内报告，也不向承办其失业登记的社区劳动保障服务站如实说明本人求职情况的；
7、无正当理由，不参加职业培训的；
8、两次拒不接受公共就业服务机构介绍工作的；
9、按照国家或省的有关规定领取了一次性自谋职业安置费的；
10、法律、行政法规规定的其他情形。
三、职业介绍与职业指导
（二十）各级公共职业介绍服务机构应针对失业人员的具体情况，积极开展职业指导和职业介绍。建立岗位空缺信息调查制度，将岗位空缺信息及时输入全市劳动力市场网络，为失业人员求职提供服务。
（二十一）失业人员进行失业登记后，社区劳动保障服务站应及时将失业人员的自然情况和求职信息录入全市《失业人员管理系统》，通过劳动力市场优先推荐就业。公共职业介绍服务机构应建立面谈咨询服务制度，了解失业人员的状况，解决求职中问题。咨询面谈服务每月至少一次。面谈咨询服务可委托社区劳动保障服务站进行。
（二十二）公共职业介绍服务机构应重点针对失业半年以上的人员建立定期跟踪制度，组织其参加职业指导培训班，根据个人特点帮助制定就业计划，选择职业培训方向。对享受失业保险待遇的失业人员，提供免费的就业服务。
（二十三）失业人员每月要到公共职业介绍机构或社区劳动保障服务站至少进行一次求职咨询或接受职业指导，无故不进行求职咨询或职业指导的，或者经公共职业介绍机构介绍两次就业，因个人原因不接受职业介绍的，视为无求职要求，停止享受失业保险待遇。失业人员重新就业的，应在重新就业后10日内，通知为其办理失业登记的劳动保障服务站，停止享受失业保险待遇。
四、职业培训
（二十四）市劳动保障部门综合利用全市的培训资源，确定失业人员的培训基地，指导培训基地按照《国家职业标准》的要求做好失业人员的培训工作。并根据失业人员对职业培训和就业意向需求，有计划地组织其到培训基地参加职业培训。
（二十五）各区劳动保障部门负责组织本区域内的失业人员进行职业培训，区域内的培训基地无法满足培训专业（工种）的，由市劳动保障部门统筹安排。
各县（市）、双阳区劳动保障部门按照全市职业培训总体规划，负责组织本县（市）失业人员的职业培训。
（二十六）失业人员在享受失业保险待遇期间应主动参加职业培训。在进行失业登记时，根据劳动力市场需求和择业意向,自主选择培训专业(工种) ，劳动保障部门要积极提供政策咨询和相关的服务。失业人员无正当理由不参加职业培训的，停发失业保险待遇。
（二十七）失业人员在享受失业保险待遇期间，可按有关规定享受一次免费再就业培训。培训后经职业技能鉴定合格者，可颁发《岗位合格证书》、《结业证书》、《职业资格证书》。以上证书是失业人员再就业时的有效凭证。各培训基地要将失业人员参加培训的情况在其《失业就业登录证》上载明，经劳动保障部门印证。
（二十八）有下列情形之一的失业人员可以不参加职业培训：
1、女年满40周岁，男年满50周岁；
2、女失业人员在孕期、产期、哺乳期的；
3、患病住院及患重病在治疗期间的（须出具市属以上医院诊断证明和病历）；
4、残疾人（持有残疾证者）；
5、专科学历以上的；
6、持有国家颁发的中级以上职业资格证书、中级以上技术职称证书者；
7、因工和非因工负伤，经医疗鉴定大部分丧失劳动能力的。
五、档案管理
（二十九）失业人员的人事档案由就业服务部门统一管理。失业人员要求人事档案代理服务的，可与市就业服务部门的档案代理服务机构签订代理服务合同，由档案代理服务机构保管其人事档案，并提供相关的服务；不需要人事档案代理的，其人事档案存放在户籍所在地的区就业服务部门。
（三十）就业服务部门对失业人员的档案管理要按照要求，设立档案室，实行专人负责，统一编号，分类归档。
（三十一）失业人员再就业时，须凭就业手续和《失业就业登录证》先办理停止领取失业保险待遇手续，然后办理档案转递手续。失业人员符合法定退休条件的，由保管其档案的部门为其办理退休手续。
六、养老保险关系接续
（三十二）失业人员终止或解除劳动关系离开用人单位前，本人欠缴和用人单位应当为其缴纳的社会保险费要一次性补缴。与用人单位终止或解除劳动关系后，应在6个月内到社会保险经办机构办理养老保险关系接续手续。逾期未接续的，按国家和省的有关规定执行。
（三十三）失业人员再就业的，应由新的用人单位和个人按规定继续缴纳社会保险；自谋职业和灵活就业的，可以按照个体工商户参保办法参加养老保险，其前后缴费年限合并计算；失业期间未接续养老保险关系中断缴费的，不计算缴费年限，其个人帐户储存额予以保留并计息，达到法定退休年龄后，按有关规定执行。
（三十四）距法定退休年龄不足5年的人员不予办理与单位终止或解除劳动关系，应在单位继续参保缴费。对于已出再就业服务中心，原单位已无法安置确需解除劳动关系并距法定退休年龄不足5年的人员，经劳动保障行政部门批准备案后，可解除劳动关系，进入个人缴费窗口缴费，接续养老保险关系。
（三十五） 社会保险经办机构要适应失业人员就业方式多样化的需要，采取不同接续方式，开设专门窗口，方便职工以个人身份或对无固定单位的灵活就业人员和个体工商户投保缴费。
七、报告和统计
（三十六）街镇（乡）、社区劳动保障服务机构要做好失业人员的调查、统计工作，建立失业人员的基础情况档案和再就业情况数据库，实行计算机管理。及时掌握失业人员领取失业保险金情况、参加职业指导、职业培训、介绍就业活动及享受各项再就业优惠政策情况，对失业人员实行动态管理，并将上述情况及时记录在《失业就业登录证》上。每季度将辖区内失业人员的情况逐级上报到市、县（市）就业服务部门。
（三十七）享受失业保险待遇的失业人员，每月须在5日至15日期间，向为其办理失业登记的社区劳动保障服务站如实报告本人接受职业培训或就业指导及再就业情况。对两次不在规定期限内报告，且无正当理由的失业人员，视为已经再就业，停止享受失业保险待遇。
（三十八）社区劳动保障服务站应对失业人员的报告情况即时详细记载，并对相关情况进行核实，如失业人员状况发生变化，当月填写《月份享受失业保险金人数变动统计表》逐级上报到市、县（市）就业服务部门，市、县（市）就业服务部门将报表综合汇总后移交社会保险经办机构，社会保险经办机构凭此核发失业保险待遇。
（三十九）社会保险经办机构按照规定为符合享受失业保险待遇条件的失业人员计发失业保险金及其他各项待遇，并为其开具在指定银行领取失业保险金的单证，协助其接续养老保险关系。同时将失业人员享受失业保险待遇的核定情况，按月书面通知就业服务部门。
国家税务总局关于经援项目税收问题的函
国家税务总局
国家税务总局关于经援项目税收问题的函
国税函发[1990]884?
1990-07-25国家税务总局
对外经济贸易部:
你部(90)外经贸财字第193号《关于请免征经援项目营业税等四种税种函》收悉，经研究现函复如下:
一、关于营业税
1.对中国成套设备公司所属分公司向承建外援项目的单位提供材料、备件等取得的仓储、包装、管理费、运费等收入应依照营业税有关税目税率分别征税。
2.我国政府无偿援助外国的生活用品，因系无偿赠予没有销售行为，因而不征营业税，但承办单位应将有关材料提供给税务机关；对承办单位承担此项取得的手续费收入应当征收营业税。
3.根据现行税法关于企业在国外提供技术服务和劳务取得的收入不征营业税的规定，对承建外援项目取得的收入，不征营业税。
二、关于印花税、城建税和教育费附加
1.印花税。对国内承办单位签订的各种应税合同，应按规定征税；对与受援国签订的经援项目合同，暂免征税。
2.城建税和教育费附加是以营业税税额为计税依据的，其征免范围与营业税相同。
国家税务总局
一九九○年七月二十五日
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府令
第68号
《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》已经2010年9月3日省人民政府第62次常务会议讨论通过，现予公布，自2010年11月1日起施行。
代省长 刘伟平
二○一○年九月九日
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府决定对《甘肃省物业管理办法》作如下修改：
一、新增一条，作为第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
二、新增一条，作为第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、新增一条，作为第十五条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
四、新增一条，作为第十六条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
五、第十五条修改为第十八条，增加二款，分别作为第二款和第三款：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
六、第十六条修改为第十九条：业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
七、第十七条修改为第二十条：首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
八、第二十一条修改为第二十四条：商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
九、第二十二条修改为第二十五条：规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
十、第二十四条修改为第二十七条：物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
十一、第二十六条修改为第二十九条：建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
十二、第二十八条修改为第三十一条：物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
十三、第二十九条修改为第三十二条，第二款修改为：共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
十四、新增一条，作为第三十三条：建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
十五、新增一条，作为第三十四条：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
十六、新增一条，作为第三十五条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
十七、新增一条，作为第三十六条：供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
十八、第三十一条修改为第三十八条：物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
十九、第三十二条修改为第三十九条：业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
二十、办法中的“物业管理企业”统一修改为“物业服务企业”。
此外，根据本决定对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自2010年11月1日起施行。
《甘肃省物业管理办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。
甘肃省物业管理办法
（2006年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布 根据2010年9月3日甘肃省人民政府第62次常务会议《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》修正）
第一条 根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。
第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。
第五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书,并按资质等级从事物业管理活动。
第六条 物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。
第七条 划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。
第八条 有以下情形之一的，物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业服务企业实施物业管理：
（一）属于独立封闭式小区的；
（二）处于同一街区或者位置相邻的；
（三）配套设施设备可以共享的；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
（五）其他可以整治成一个物业管理区域的。
根据前款第（二）、（三）、（五）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于３万平方米。
物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第九条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：
（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
（二）共用设施设备情况；
（三）建设单位、产权单位；
（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；
（五）物业服务企业名称、管理时间。物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。
第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会按照国家有关规定开展活动。
业主人数在50人以上（含本数）100人以下的，由全体业主组成业主大会；业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。
符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十四条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成。
县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十五条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十六条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十七条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举１名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。
第十八条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。
第十九条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
第二十条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
第二十一条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销（预）售活动。
投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十二条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。
建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
第二十四条 商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
第二十五条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
第二十六条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十七条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
第二十八条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。
普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。
物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。
第二十九条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
第三十条 物业服务费主要用于以下事项：
（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业服务合同约定的其他事项。
第三十一条 物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
第三十二条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。
第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
第三十四条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
第三十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第三十六条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第三十七条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。
业主或者使用人不得有以下行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
第三十八条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
第三十九条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
第四十条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。
第四十一条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 本办法中以下用语的含义：
共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十三条 本办法自2006年5月1日起施行。
