锦州市人民政府办公厅关于印发《锦州市审计机关审计结果公告暂行办法》的通知

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甘肃省兰州市房地产管理局


兰州市城镇房屋租赁管理实施细则
兰州市房地产管理局



第一条 为加强我市城镇房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和省、市有关规定，结合兰州市的实际，制定本实施细则（以下简称细则）。
第二条 本细则适用于兰州市城镇及工矿区的房屋租赁。
第三条 本细则所称房屋租赁是指房屋所有权人（含代管人）和国家授权的国有房屋的管理人将房屋（含临时房屋）、房屋内的经营场所、柜台和橱窗出租给他人用于居住、办公、生产（仓储）、经营，或以合作形式与他人从事生产经营的行为。
第四条 本市范围内的公民、法人或其他组织出租房屋，均应遵守本细则。
房屋租赁双方当事人应自觉接受行政主管部门的监督检查，不得妨碍和刁难房屋租赁管理工作人员执行公务。
第五条 房屋租赁行为在办理登记备案、领取《房屋租赁证》后，方合法有效。
第六条 兰州市房地产管理局是全市城镇房屋租赁管理的行政主管部门（以下简称行政主管部门）。兰州市房地产交易中心负责办理城关区、七里河区、安宁区和西固区区域内的房屋租赁登记备案；榆中县、皋兰县、永登县、红古区的房地产交易管理部门负责办理本县、区区域内的房
屋租赁登记备案。
第七条 公民、法人或其他组织对依法享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以出租。
第八条 按房改政策购买的享有部分所有权的房屋，按购房当年售房成本价向原售房单位补足差价，取得完全产权后，可以出租。
第九条 临时房屋出租，其租期一般不得超过临时房屋的批准使用年限，不得转租、转借。在租期内因城市建设需要拆迁的，租赁合同自行终止。
第十条 下列房屋不得出租：
1．产权不明，证件不齐全的；
2．权属有争议的；
3．司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的；
4．共有房屋未取得共有人同意的；
5．属于违法建筑物的；
6．不符合安全标准的；
7．已抵押，未经抵押权人同意的；
8．不符合公安、环保、卫生等行政主管部门有关规定的；
9．有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第十一条 房屋租赁当事人必须签订书面租赁合同。租赁合同应载明以下内容：
1．当事人姓名或者名称及住所；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．租赁用途；
4．租赁期限；
5．租金及交付方式；
6．房屋修缮责任；
7．转租的约定；
8．变更和解除合同的条件；
9．违约责任；
10．当事人约定的其他事项。
第十二条 房屋租赁期限届满，租赁合同自行终止。如双方同意继续租赁的，必须重新签订租赁合同。
第十三条 租赁期限内，承租人征得出租人同意后，将承租房屋的部分或全部转租给他人，应持转租合同和原出租人同意转租的书面证明材料，按照本细则办理登记备案手续。
转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的合同终止日期。
第十四条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，在同等条件下，承租人有优先购买权；如房屋受让人是第三人的，第三人应当继续履行原租赁合同的约定，但必须重新签定租赁合同。
第十五条 出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同；住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租，并按原合同约定重新签定租赁合同。
第十六条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
1．符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
2．因不可抗力致合同不能继续履行的；
3．租赁双方当事人协商一致。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第十七条 房屋租赁双方当事人应当自租赁合同签订之日起三十日内，到房屋所在地的房地产交易管理部门申请办理租赁登记备案，领取《房屋租赁证》。
根据本细则第十二条、第十三条、第十四条、第十五条重新签订租赁或转让、转租合同的，按本条一款的规定换领《房屋租赁证》。
第十八条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列证件：
1．书面租赁合同；
2．房屋所有权证或其它有效证件；
3．当事人的身份证或单位介绍信。
出租共有房屋，须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，须提交委托代管人授权出租的证明。
第十九条 房屋租赁申请经行政主管部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
《房屋租赁证》是租赁当事人行为及承租人使用房屋合法的有效凭证。《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口的凭证之一。
租赁房屋系用于生产、经营的，还应将《房屋租赁证》悬挂在租赁房屋的明显位置。
第二十条 严禁伪造、涂改、转让、转借《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应向原发证机关申请补发。
第二十一条 在租赁期限内，租赁双方按合同约定承担房屋修缮义务。
租赁房屋因得不到及时修缮给一方造成直接经济损失的，另一方应负赔偿责任。
第二十二条 出租人应当依照合同约定的期限将房屋交付承租人；承租人应爱护房屋及其设施，未经出租人同意不得任意搭建、拆改、装修；擅自搭建、拆改、装修而造成出租人损失的，由承租人负责赔偿。
第二十三条 承租人必须按期交纳租金，不得无故拒交或拖欠。
第二十四条 出租人必须按租赁合同约定的租金额收取租金，不得随意抬高或以其他形式变相多收租金。
第二十五条 租赁双方应如实申报租赁房屋租金。申报租金额明显低于市场租金的，由房地产交易管理部门按市场租金核定、收取管理费。
第二十六条 租赁双方发生纠纷可协商解决；协商无效的，可向行政主管部门申请调处，也可直接向房屋所在地的仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十七条 出租房屋占用的土地系划拨方式取得的，应缴纳租金中所含的土地收益金。土地收益金按照《兰州市房屋出租土地收益金征收标准》收取。
第二十八条 房屋租赁管理费按省、市物价管理部门规定的标准执行。租赁双方各交二分之一。
第二十九条 违反本细则规定，有下列行为之一的，由行政主管部门根据国家、省、市有关规定给予处罚：
1．伪造、涂改、转借《房屋租赁证》的；
2．未按期申请登记备案、领取《房屋租赁证》，在接到责令补办通知后超过十五日不补办手续的；
3．未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的。
第三十条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在单位给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第三十一条 本细则由兰州市房地产管理局负责解释。
第三十二条 本细则自颁布之日起执行。



1997年12月9日
论合理使用制度的三步检验法

徐华毅 西南政法大学硕士研究生

摘要 合理使用制度的“三步检验法”是著作权国际公约的判断某一著作权使用行为是否构成合理使用的一般原则。对这一原则的研究有利于对合理制度的内涵作出更加全面的理解，对我国合理使用制度的改革具有重要意义。
关键词 三步检验法 合理使用 著作权

合理使用制度的“三步检验法”是著作权国际公约规定的判断某一著作权使用行为是否构成合理使用的一般原则。根据这一原则判断对著作权的使用是否构成合理使用，“三步检验法”作为国际公约一般原则，虽然版权国际公约中的版权限制原则的规定是要求各成员国的立法对合理使用的规定应当符合这一原则,但并没有硬性规定各国著作权法应当将这一原则作为一般原则明确加以规定.[1]但是这一原则的内涵、作为判断标准的科学性合理性以及其精神被越来越多国家立法所吸收，因此为完善我国合理使用制度我们有研究三步检测法的必要，以便将来著作权法的修改提供借鉴。
一、 合理使用制度的内涵
在对合理使用评价标准的“三步检验法”进行论述之前，有必要对合理使用制度的内涵做清晰的分析。合理使用是指在法律规定的条件下可以不经著作权人许可无偿使用享有著作权的作品。[2]著作权合理使用制度对著作权人的权利进行限制需找出社会发展需要和著作权人的平衡点是这一制度的目的。我国的《著作权法》第 22 条规定了作品合理使用的12种情况，在这些情况下使用作品可以不经过著作权人许可，不向其支付报酬，但应当指明作者姓名、作品名称，并不得侵犯著作权人依照著作权法享有的其它权利。这种情况分别是：1、为个人学习、研究或者欣赏、使用他人已经发表的作品；2、为介绍、评论某一作品或者说明某一问题，在作品中适当引用他人已经发表的作品；3、为报导时事新闻，报纸、期刊、广播、电视节目新闻纪录像片中引用已经发表的作品；4、报纸、期刊、广播电台、电视台刊登或者播放其它报纸、期刊、广播电台、电视台已经发表的社论、评论员文章；5、报纸、期刊、广播电台、电视台刊登或者播放在公众集会上发表的讲话，但作者声明不许刊登、播放的除外；6、为学校课堂教学或者科学研究，翻译或者少量复制已经发表的作品，供教学或者科研人员使用，但不得出版发行；7、国家机关为执行公务使用已经发表的作品；8、图书馆、档案馆、纪念馆、博物馆、美术馆等为陈列或者保存版本的需要，复制本馆收藏的作品；9、免费表演已经发表的作品；10、对设置或者陈列在室外公共场所的艺术作品进行临摹、绘画、摄影、录像；11、将已经发表的汉族文字作品翻译成少数民族文字在国内出版发行；12、将已经发表的作品改成盲文出版。从我国对合理使用的规定来看，判断一个著作权使用行为是否为合理使用须符合以下条件：首先，是不是商业使用，由于对作品的合理使用是无偿的，如果使用者使用作品是以营利为目的，对著作权来说是不公平的。因此，合理使用一般是非商业使用；其次，对作品使用方式是否符合法律的规定，对作品的使用会产生不利于著作权人的后果，因此，在使用作品时应当使用法律规定的方式，例如应当指明作者姓名作品名称等等；再次，使用的作品是否已发表，发表权是作者的一项精神权利，作者不愿意发表我们应当尊重作者的意愿，当然不适用合理使用制度。
认识合理使用制度内涵，我们必须得弄清楚一个问题，那就是合理使用是一种权利,或是著作权的一种限制,或者仅仅是侵权的豁免? 也就是说合理使用究竟具有什么样的性质。有关合理使用的性质,理论上概有三种学说:即权利限制说、侵权阻却说与使用者权利说。[3]目前我国很多学者对合理使用仅仅当作权利限制或者侵权豁免，但按照卢海君博士的观点，他认为合理使用是一种民事权利。笔者认同他的观点，主要从现实立法、合理使用功能两方面加以考证。（一）我国著作权法对合理使用的规定表明合理使用是一种民事权利，我们知道,民事立法是权利配置的法律,在民事立法中,法律未禁止的行为推定为合法的行为。即私法领域适用法无明文禁止皆自由的原则，我国著作权法没有明文禁止合理使用的规定，因此，公民享有合理使用的权利。再者，长期以来《著作权法》都被认为是民法的一部分，调整的是平等主体的权利义务关系，当然是属于私法领域，在法律没有明文禁止的前提下，合理使用当然是公民的一项权利。（二）合理使用承载的价值和应当履行的社会功能客观上要求其为一项民事权利。任何作品的创作都是建立在前人基础之上,都从社会公共资源中汲取大量营养,而且社会文化也应当不断发展,应当为社会进步创造一个宽松的环境。基于此,应当规定合理使用为一种权利。因为,如果仅仅规定合理使用是一种侵权的豁免,实际上合理使用人只能居于被动地位,不能主动主张合理使用享有著作权的作品。合理使用权的规定实际上将社会公众从现行版权法中的被动地位转化为主动地位,可以依据法定权利来主张合理使用利益的保护。其能够向真正的利益平衡迈出一大步。从合理使用制度设立的的初衷来看，即平衡社会发展需要和著作权的的权利保护，合理使用应当是一项民事权利，而不仅仅是权利限制或侵权豁免。（三）完整意义上的合理使用权还应当确立合理使用权应包含的内容和权能。为保障合理使用制度功能的实现,合理使用权的核心内容应当是合理使用请求权。主体是符合法定条件的合理使用人,该人应当承担证明自己的使用为符合条件的合理使用;而且应当向著作权人保证其使用不会违背相关法律规定。如果使用人的使用范围超过法定范围,就应当向著作权人承担损害赔偿责任,责任的范围一般应当以正常条件下著作权人的合理授权费用为标准。以此保证享有合理使用权人作为民事权利人应当享有的权利。1
二、合理使用制度的三步检测法的发展过程以及其内涵
“三步检验法”是版权公约中规定的判断合理使用构成的一般原则。这一原则的形成经历了一个不断发展的过程。《伯尔尼公约》第9 条(2) 规定,伯尔尼联盟成员国的立法可以准许在某些特殊情况下复制公约保护的作品,只要这种复制不与作品的正常利用相冲突,也不致不合理地损害作者的合法权益。这一规定的形成是各个成员国意见不断协调和统一的结果。1967 年的斯德哥尔摩修订会议旨在通过赋予作者新权利或扩大现有权利的权能来加强对作者的保护,重点在正式确立一般意义上的复制权。该项立法是否成功取决于修订会议是否找到一个成功的著作权限制模式。经过不断协调,三步测试法被引进《伯尔尼公约》第9 条(2) 中。有关复制权的限制只有符合三步检验法的前提下才能够被允许。1971 年巴黎文本对该条并没有任何修订,从而使该项判断标准成为最新《伯尔尼公约》文本的一项基本判断标准。可见《伯尔尼公约》中的三步测试法仅仅是判断复制权例外是否合法的标准,还没有完全上升为真正意义上的著作权合理使用的一般原则。真正将三步检验法上升为合理使用一般原则的是与《贸易有关的知识产权协定》(TRTPS) ,其将《伯尔尼公约》第9条(2) 对一般意义上的复制权的限制扩大适用到所有的专有权,使三步测试法成为真正意义上的版权限制的一般条款。[4]
“三步检验法”的内涵分析，根据《伯尔尼公约》第9 条(2) 规定，“三步检验法”主要包括以下内容：第一，合理使用只能是在某些特殊情况下使用，由于是一般原则，并没有规定在何种情况下使用，但应当结合接下来的两条进行分析。按照目前世界各国的立法来看，所谓的特殊情况大致可以包括为个人学习研究或者欣赏而使用、为介绍、评论或者说明某一问题而使用、为报道时事新闻而使用、为学校课堂教学或科学研究翻译而使用、图书馆等为陈列保存需要而使用或者为其他非营利性目的而使用等等，这些使用都有一个共同点即非营利的的复制，并且是为社会发展需要而使用。因此笔者认为“三步测试法”所指的某些特殊情况应当是非营利性的为社会发展需要而不得不使用的；第二，合理使用不得与作品的正常利用相冲突。这一条的的规定主要是保护著作权人的权利优先权，在社会发展和著作权人权利保护的过程中，应倾向于保护著作权人的权利。只有著作权人正常的权利不受影响的前提下，才能对著作权人权利进行限制，并且这种限制事宜上一条为前提的；第三，不得损害著作权人的合法权益，其实这一条是和第二条是同一个问题从正反两面来分析，但这一条侧重于对著作权人精神权利的保护，比如，在合理使用过程中应当保护著作权人的署名权、作品名称权等；第四，上述三条缺一不可，否则不能称之为合理使用。
“三步检验法”版权公约中规定的判断合理使用构成的一般原则，他有什么作用呢？首先，“三步检验法”作为合理使用的判断标准有利于保护著作权人的合法权利。在《伯尔尼公约》第9 条(2) 规定中，有三条规定，其中两条都是从正反两个方面保护著作权人的权利，即一个使用作品的行为要是合理使用必须不得影响著作权人的正常使用，不得侵犯著作权人的合法权益。这位著作权人保护其作品权利提供依据。其次，在版权公约中对合理使用提出了这样的一般标准，有利于缔约国统一合理使用标准，减少国家间的著作权纠纷。在条约中提出“三步检验法”这样的原则性标准，各个缔约国可以根据这一一般性原则结合本国的具体情况制定出适合本国的合理使用标准，但是必须在“三步测试法”的框架范围之内，在一定程度上同意了缔约国间的标准，使其能在一定程度上达到统一。再次，肯定了合理使用权人的权利，“三步检验法”一方面保护著作权人的权利，当时另一面也肯定了在某些特殊情况下合理使用人享有合理使用别人享有著作权的作品，只要在这个标准之内。肯定了对著作权合理使用的合理性，有利于社会发展与著作权人权利保护的平衡。第四，为各国合理使用的立法提供一种新的模式，这个在下文详细论述。
三、“三步检验法”与我国合理使用制度改革
合理使用制度作为著作权法的重要制度之一,在平衡著作权人和使用人利益方面发挥着重要作用,各国著作权法及著作权国际公约对其都有规定。就著作权合理使用制度的立法模式,归纳起来,主要有以下三种:“具体规定性”模式、“抽象规定性”模式和“抽象规定性+ 具体规定性”模式。[5]关于“具体模式”和“抽象模式”利弊分析有许多学者都有论述，“具体模式”明确罗列了合理使用的情形，在实践中法官只要对号入座既可以确定是否属于合理使用的情形，“具体规定性”立法模式下的合理使用制度已不能适应社会实践日新月异的发展。正如有学者所言,合理使用制度的“具体规定性”立法模式虽然可操作性较强,而且可以限制法官的自由裁量权,但由于该种立法模式导致了合理使用行为外延的封闭性,因而可能致使合理使用制度丧失现实针对性的功能,也可能使符合合理使用精神的特定行为游离于法定的合理使用行为之外。[6]“抽象模式” 是法律在对社会实践进行一定程度抽象的基础上,找出某类现象的一般特性,并从这些特性出发,制订具有针对性的法律规则。合理使用制度中的抽象模式虽然避免了“具体模式”中的过于死板的规定，给予了法官充分的自由裁量权，适应了社会发展的需要，但是不能不让人担心其滥用自由裁量权的可能。
我国合理使用的现状，从上述著作权合理使用制度“具体规定性”和“抽象规定性”立法模式的分野中可以看出,我国现行立法采行的是“具体规定性”模式。《中华人民共和国著作权法》(以下简称《著作权法》) 第22 条具体规定了可以构成合理使用的12 种情形,该条的规定是“具体规定性”模式的典型表现。尽管《著作权法实施条例》(以下简称《实施条例》) 第21 条规定,依照《著作权法》的有关规定,使用可以不经著作权人许可的已经发表的作品的,不得影响该作品的正常使用,也不得不合理地损害著作权人的合法权益,但该条规定并非合理使用的一般条款,它只是对《著作权法》第22 条规定的合理使用的具体情形应当遵循的条件作了进一步的限定。这种限定既没有扩大《著作权法》规定的合理使用范围,也没有改变合理使用制度具体规定性的特性。该条规定貌似“一般条款”而实非“一般条款”,实际上达不到“抽象规定性”立法模式提高著作权法律制度回应社会的功能。我国这种立法模式不可否认在社会发展初期有促进作用，但随着社会的发展，这种具体规定的立法模式已经不能适应日新月异社会发展的需要，必须引入新的立法模式即“抽象规定性+ 具体规定性”模式。具体做法：第一，保留现行《著作权法》第22条的12种情形的规定；第二，引入《伯尔尼公约》中的“三步检验法”制定一般条款，给予法官一定的自由裁量权，在二十二条规定之外符合一般条款的，应有法官认定为合理使用。

参考文献：

[1] 卢海君.合理使用一般条款的猜想与证明—─合理使用制度立法模式探讨[J].政法论丛，2007,2,44.
[2] 张玉敏主编.知识产权法学[M].法律出版社2002,141.
[3] 卢海君.合理使用一般条款的猜想与证明—─合理使用制度立法模式探讨[J].政法论丛，2007,2,43.
[4] 卢海君.合理使用一般条款的猜想与证明—─合理使用制度立法模式探讨[J].政法论丛，2007,2,47.

[5] 卢海君. 论合理使用制度的立法模式[J]. 法商研究2007,3,24.
[6] 卢海君. 论合理使用制度的立法模式[J]. 法商研究2007,3,26