哈尔滨市村集体经济组织财务管理条例
黑龙江省哈尔滨市人大常委会
哈尔滨市村集体经济组织财务管理条例
（１９９３年１１月２３日黑龙江省第八届人大常委会第六次会议批准 １９９４年１月１日起施行）
第一章 总则
第一条 为加强村集体经济组织财务管理，稳定以家庭联产承包为主的责任制，完善统分结合的双层经营体制，壮大村集体经济实力，促进农村经济发展，根据国家和省的有关法律、法规，结合我市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于我市行政区域内村集体经济组织的财务管理。
第三条 村集体经济组织财务管理，应当坚持统一定项、总额控制、行政监督与民主监督相结合和勤俭办事业的原则。
第四条 村集体经济组织财务管理的基本任务是：筹集资金，经济核算，加强财务管理和监督，保障承包合同的签订、结算和兑现，搞好收益分配，管理、监督所属企事业单位的财务活动，帮助农户搞好经济核算。
第五条 本条例由市农业行政主管部门负责组织实施，并对实施情况进行监督检查，市财政、审计部门予以指导监督。
第二章 财务计划管理
第六条 村集体经济组织每年年初，应当根据生产经营计划、承包合同和其它经济合同编制下列年度财务计划：
（一）财务收支计划；
（二）资金筹集、使用计划；
（三）固定资产购建计划；
（四）农业基本建设和资源开发投资计划；
（五）兴办村集体企业投资计划；
（六）收益分配计划。
第七条 村集体经济组织编制的年度财务计划，应当经村集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论通过，并报乡（镇）经营管理部门备案。
乡（镇）经营管理部门对计划中违反国家法律、法规的内容，应当予以纠正。
第八条 村集体经济组织的年度财务计划需要调整时，应当按本条例第七条规定程序办理。
第九条 村集体经济组织应当定期向村集体经济组织成员公布年度财务计划的执行情况，并接受乡（镇）经营管理部门的检查和考核。
第三章 资金管理
第十条 村集体经济组织的资金来源：
（一）承包金、提留费、统筹费上交乡（镇）后返还部分；
（二）村办企业上交收入；
（三）村直接经营收入；
（四）村投资分利收入；
（五）使用村所有设施按规定交纳的费用；
（六）土地被征用或使用而获得的补偿费；
（七）国家投资和有关单位拨给的资金；
（八）股份制或股份使用制吸纳的资金；
（九）劳动积累工和义务工以资代劳的收入；
（十）其他收入。
第十一条 村集体经济组织应当依照国务院《现金管理暂行条例》的有关规定，建立健全资金管理制度。
第十二条 村集体经济组织应当按照年度财务计划支出资金，并由主管财务的领导审批。
第十三条 村集体经济组织的支票和财务印鉴，应当分开保管。
第十四条 村集体经济组织的出纳员，应当定期同银行或信用社核对账目，并与会计按月填写现金、存款交待单。
第十五条 村集体经济组织要严格控制各种借款，对确实需要借款的，应当经村集体经济组织领导集体讨论决定，并制订还款计划，收取借款利息，限期收回。
村集体经济组织不准高利抬款。
第十六条 村集体经济组织购买的有价证券，应当入帐核算，由出纳员负责保管，详细登记有价证券的名称、券别、金额、购买日期、兑换日期。
第十七条 村集体经济组织以有价证券兑付有关人员报酬或偿还欠款时，应当以当地市场卖出价格计算。
第十八条 村集体经济组织的财会人员不准有下列行为：
（一）无凭证收付现金；
（二）入帐手续不完备；
（三）以“白条子”抵库；
（四）坐支现金或收入现金不入账；
（五）挤占、挪用、私存公款；
（六）库存现金超过规定限额。
第四章 提留费和统筹费管理
第十九条 村集体经济组织提取提留费的标准，以村为单位，控制在上一年农民人均收入百分之三以内。其中，公积金占百分之一，公益金占百分之零点五，管理费占百分之一点五。
第二十条 公积金的使用范围：
（一）农田水利基本建设；
（二）植树造林；
（三）兴办集体企业；
（四）购置生产性固定资产，弥补固定资产损失。
第二十一条 公益金的使用范围：
（一）五保户供养；
（二）特别困难户补助；
（三）合作医疗保健；
（四）其他集体福利事业。
第二十二条 管理费的使用范围：
（一）村干部报酬；
（二）村管理开支。
第二十三条 村集体经济组织提取统筹费的标准，以乡（镇）为单位，不超过上一年农民人均纯收的百分之二。乡（镇）和村两级分项使用，乡（镇）经营管理部门总额控制。
统筹费应当先提后用，不得追加。
第二十四条 村集体经济组织提取的统筹费，除上交乡（镇）使用部分外，主要用于下列开支：
（一）村级办学经费补贴；
（二）计划生育补助、奖励及独生子女保健费不足部分；
（三）义务兵优待金；
（四）农村优抚费；
（五）修建村级道路；
（六）其他民办公助事业。
第五章 固定资产管理
第二十五条 村集体经济组织所有的使用年限在一年以上、单位价值一百元以上的生产资料和设备，均应当列为固定资产。单位价值虽低于规定标准，但使用年限在一年以上的主要生产工具和设备，也可列为固定资产。
第二十六条 固定资产的入帐价值：
（一）购置新的固定资产，按原价加采购费、包装费、运杂费和安装费计价；
（二）新建的农田基本建设项目、建筑物等固定资产，按决算计价；
（三）接受奖赠的固定资产，按重置安全价值计价；
（四）改造、扩建的固定资产，按原价加改造、扩建增加的费用，减去改造、扩建工程中发生的变价收入计价；
（五）接受投资者投入旧的固定资产，按原值和已提折旧计价；未提折旧的，按在算折旧计价；
（六）经济林木开始有正常收入转作固定资产时，按实际支出的全部定值培育费计价；
（七）幼畜育成转作产畜、役畜时，按饲养成本计价；
（八）盘盈的固定资产，按重置安全价值计价。
第二十七条 村集体经济组织应当按下列规定提取固定资产折旧：
（一）大型农机具和其他机器设备，按使用年限提取；
（二）农业基本建设项目需要重置更新的，按使用年限提取；
（三）其它固定资产，根据实际能力提取。
第二十八条 村集体经济组织应当建立健全固定资产管理、使用、维修制度，设立固定资产明细帐，定期盘点，做到帐实相符。
固定资产丢失或损坏时，应当查明原因，分清责任，及时处理。
第六章 合作基金管理
第二十九条 农村合作基金包括下列范围：
（一）原合作化时期合作社社员入社股金；
（二）原生产队、生产大队集体积累折股股金；
（三）通过融资留取的增值资金；
（四）有关部门扶持资金；
（五）委托代管资金；
（六）增扩社区内部的成员资金；
（七）其它方式筹集的资金。
第三十条 农村合作基金在农业银行或信用社设专户存储，由合作基金会负责管理。
合作基金会应当接受乡（镇）经营管理部门的业务指导和审计监督。
第三十一条 农村合作基金的管理，应当坚持所有权和得益权不变，自愿互利、有偿使用的原则。
任何单位或个人不准平调和强制使用农村合作基金，不准强令农村合作基金会为单位和个人的借款担保。
第三十二条 农村合作基金会应当按有关会议制度，搞好核算、收益分配和会计报表。
第七章 财会人员
第三十三条 村集体经济组织应当按照规定的条件配备专兼职会计、出纳员，会计、出纳员之间不得兼职。
村集体经济组织主要领导的直系亲属不得担任本村的会计、出纳员。
第三十四条 村集体经济组织财会人员的任免，应当经村集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论，由乡（镇）经营管理部门批准，报区、县（市）经营管理部门备案。
第三十五条 村集体经济组织财会人员有权参加本村财务计划的编制和有关生产、经营管理会议，并且对本村资金筹集、使用和财产保管等工作提出建议和检查监督。
村集体经济组织的财会人员，对违反财务制度的收支有权不予办理，村集体经济组织的领导坚持办理的，财会人员应当向上级经营管理部门提出书面报告，请求处理。
第三十六条 村集体经济组织的财会人员，应当按会计制度规定进行会计核算，并使用市经营管理部门统一印制的帐、簿、表、据。
第三十七条 村集体经济组织应当定期向乡（镇）经营管理部门报送有关财务报表，同时抄送开户银行。
第三十八条 村集体经济组织的财会人员，实行凭证上岗，并按有关规定评定专业职称。
第三十九条 村集体经济组织财会人员工作调动时，应当办理交接手续，并按规定进行离职审计。
第四十条 村集体经济组织的财会人员，应当执行国家法律、法规，遵守财经纪律，坚持原则，抵制侵犯集体财产、农民利益和违反财经纪律的行为。
第四十一条 村集体经济组织的负责人，应当支持财会人员行使权力，履行职责，不得打击报复财会人员。
第八章 财务监督
第四十二条 村集体经济组织应当建立由村集体经济组织成员选举产生的民主理财组织。
第四十三条 民主理财组织的职责：
（一）检查监督村集体经济组织的一切财务活动；
（二）协助上级或有关部门对村集体经济组织财务的审议；
（三）听取和反映群众对村集体经济组织财务工作的意见和建议。
第四十四条 各级经营管理部门管理村集体经济组织财务的职责：
（一）组织贯彻执行有关村集体经济组织财务管理方面的规定；
（二）制定村集体经济组织财务管理制度，并组织实施；
（三）负责村集体经济组织财务的审计监督；
（四）负责村集体经济组织财会人员培训、考核、职称评定；
（五）按职责权限查处违反本条例的行为。
第四十五条 乡（镇）经营管理部门应当设置村集体经济组织财务余额控制总帐和提留费、统筹费提取使用明细帐，并实行定期审计制度和村会计集体办公制度。
第四十六条 经营管理部门的工作人员，应当履行职责，秉公办事，不准利用职权徇私舞弊。第九章奖励与处罚。
第四十七条 对执行本条例有突出贡献的，应当给予表彰和奖励。
第四十八条 对违反本条例情节轻微的，要进行批评教育，限期改正；情节严重或经教育不改的，按下列规定处罚：
（一）违反本条例第七条、第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十七条、第三十三条、第三十四条、第三十八条、第三十九条、第四十一条规定的，处以村集体经济组织主管领导五十至三百元罚款；
（二）违反本条例第十三条、第十四条、第十六条规定的，处以村集体经济组织财会人员三十至五十元罚款；
（三）违反本条例第十五条二款规定的，责令返还，并处以村集体经济组织主管领导高利抬款总额百分之五罚款；
（四） 违反本条例第十八条规定的，处以村集体经济组织财会人员违法金额的百分之五至百分之十罚款；
（五）违反本条例第十九条、第二十三条规定的，责令退还超收资金，并处以村集体经济组织主管领导和直接责任人一百至五百元罚款；
（六）违反本条例第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条规定的，处以村集体经济组织主管领导和财会人员五十至三百元罚款；
（七）违反本条例第三十一条二款规定的，除责令限期返还外，并处以单位领导或直接责任人五百元至一千元罚款；
（八）违反本条例第三十二条、第三十八条、第三十九条规定的，按会计管理方面有关规定处罚；
（九）违反本条例第四十六条规定的，按管理权限和审批程序予以行政处分。
第四十九条 对违反本条例构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第五十条 对行政处罚不服的，可在接到行政处罚决定书之日起十五日内向执罚部门的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不申请复议或不起诉又不执行行政处罚决定的，执罚部门可向人民法院申请强制执行。
第五十一条 罚款应当使用财政部门统一印制的收据，所罚款项，除按规定上交国家财政以外，其余部分应当返还给经营管理部门，用于奖励经费和办案经费。
第十章 附则
第五十二条 本条例执行中的具体问题，由市农业行政主管部门负责解释。
第五十三条 本条例自１９９４年１月１日起施行。市人民政府１９８９年４月４日发布的《哈尔滨市村级财务管理办法》同时废止。
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国税发[2006]31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
二、关于完工开发产品的税务处理问题
（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：
1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
四、关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
（二）下列项目按以下规定进行扣除：
1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：
（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
11．利息。按以下规定进行处理：
（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
九、关于征收管理问题
（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。
（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
十、关于适用减免税政策问题
根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
十一、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。
本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。
国家税务总局
二○○六年三月六日
