国家发展改革委办公厅关于加强煤制油项目管理有关问题的通知

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从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权


一、案情
A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。1997年11月，新达公司与新隆公司订立《外墙使用协议》，约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广告牌，其广告牌的收益归新隆所有，使用期为12年。1997年12月，新达公司向农业银行贷款，将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。1998年9月，因新隆公司不能偿还A市商业银行贷款，遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行，该抵偿得到新达公司的认可。2000年11月，A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》，约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户。2001年1月，因新达公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。2001年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2004年5月，A市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。2004年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。
二、案件判决要旨
法院经审理认为，A市某路57号第6、7层房屋已由农业银行取得两证，故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。相邻关系的主体，既可以是所有权人，也可以是非所有权人。故农业银行作为案件的诉讼主体是适格的。星辰公司的广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户，已严重影响了该层房屋的采光和通风，且《房屋安全性鉴定报告》中也载明广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患。另星辰公司亦未能举示外墙使用已获全体业主许可的相关证据。农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，理由正当。遂判决星辰公司立即将悬挂的外墙广告牌全部拆除，恢复原状。
三、案件所涉及的外墙设置广告之权利实质为区分所有建筑物上的共有部分的专用使用权。
1、A市某路57号房屋系区分所有建筑物
A市某路57号房屋系一栋楼房，该楼房被修建划分为数个具有独立使用价值的部分，如第几层的第几号房，这些部分被数个不同的所有权人分别所有，并在房屋行政管理机关予以单独分别登记。这种在结构上可以被区分为数个具有构造上和使用上的独立部分，且区分部分由不同所有人所有的建筑物被称为区分所有建筑物。区分所有建筑物包括专有部分和共有部分，独立使用并被登记的部分即是专有部分，除此专有部分外共用的部分即为共有部分，共有部分是基于为了成就专有部分的功用而存在，没有专有、共有区分的建筑物不是区分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有权人对建筑物不分部分针对建筑物全部的共有，如数个继承人对一套房屋的共有，该房屋则不为区分所有建筑物。案件涉及的57号楼房中楼梯、屋顶、电梯、外墙、门厅、楼道等均属于该区分所有建筑物的共有部分，而楼内的成套房屋则属专有部分。
2、专用使用权是对区分建筑物共有部分设置的专用权利
区分所有建筑物的共有部分虽为全体区分所有权人共同所有，但往往区分所有权人或第三人为了尽量发挥其效益对一些特定的共有部分设置专用使用权。如在楼道的墙壁安置电视广告、电梯的箱壁上设置广告牌等等，这都是在作为共有部分的楼道上、电梯上设置了专用使用权，即广告发布者在约定的范围内享有对楼道墙壁、电梯箱壁特定部分的专用使用权。案件中在6、7层外墙发布广告就是在该区分所有建筑物的作为共有部分的外墙上设置专用使用权。
四、案件中57号楼房6、7层外墙的专用使用权的取得需经全体区分所有权人即全体业主按法定方式设定
共有部分因共有之属性，按共有之法理需由全体区分所有权人共同表示设定专用使用权，否则即为侵权。现一般有两种方式设定专用使用权，一为依现行《物业管理管理条例》之规定，可由全体业主经业主大会程序在公约或特定事项的决定中设定,如公约规定屋顶设置专用使用用于发布广告，收益用于房屋修缮；二为开发商（房屋出卖人）在出售房屋时在预售（买卖）合同中约定，如预售合同约定顶层业主对屋顶的专用使用，但此方式应受相关条件限制。新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，属侵犯其它业主之权利，故其未能取得合法之外墙专用使用权，此专用使用的后续受让人，包括A市商业银行、星辰公司亦不能享有该专用使用权，后续受让人亦不得以此受让对抗其他业主。
五、专用使用权应受相邻权存在的限制
区分所有建筑物的相邻关系不同于通常的建筑物相邻关系，通常相邻关系发生在独立的单独所有权建筑物之间，而区分建筑物相邻关系既包括专有部分之间的相邻，如楼上与楼下业主之间的相邻，也包括专有与共有之间的相邻，如底层业主与楼外空地的相邻。专用使用权的设定除法定或约定外不得损害专有部分的功用和共有部分的基本功用。专有部分是区分所有建筑物存在的核心基础，各业主因对专有部分功用的需求而汇集一起才产生共有，如房屋买受人因对房屋功用的需求从而购房才与其他业主共有建筑物的共有部分,故对共有部分设定专用使用权需以不损及业主专有部分功用为前提。即使经法定程序方式取得专用使用权设置广告，除经特定业主许可外，亦不能侵犯特定业主专有部分的采光、通风等权利。另在共有部分设定专用使用亦不能影响共有部分的基本功用，此基本功用即指为满足各业主使用其专有部分而存在的功用，如楼道设置广告体积过大或灯光过强，损及行人行走。案件中的外墙广告经鉴定已危及房屋及行人安全，房屋安全即为全体业主的必需功用。故即使星辰公司合法取得外墙的专用使用权，该专用使用权因侵犯其他业主的安全方面相邻权益亦不得享有行使，只有在不违反法律强制性规定的条件下得到全体或特定业主的许可才能享有行使，如广告既保障了安全又得到了被妨害的业主的同意，该业主自愿放弃采光、通风之权利，方可行使专用使用权。
六、专用使用权的转移可适用“买卖不破租赁”的类似原理
案件中农业银行诉称广告侵犯其采光、通风等相邻权，因农业银行系该外墙专用使用的设置方新达公司的受让人，对其请求权的考察又不尽与其他业主相同。因为若假定新达公司设定专用使用权设置广告系按法定程序方式取得，例如已得到全体业主同意，新达公司亦是该广告妨害相邻权益的对象，则表明其自愿放弃采光、通风等相邻效益，后将取得期限内的专用使用权让与他人行使，之后再将房屋抵押与银行，银行因实现抵押权取得房屋所有权，此时银行不得以相邻权受损为由排除专用使用权，使用人仍得在合同期限之内享有专用使用权。此类似于买卖不破租赁之原理，此是对债权实施物权化的保护。另最高人民法院关于适用担保法的司法解释亦规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”此可借鉴类推适用。若案件的外墙专用使用权系合法设定，虽此专用使用权损及了银行的相邻权，但系设定在先，故银行无权仅基于未经其同意而请求排除。
案件经审理判决排除妨害，是基于新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，其未能取得合法之外墙专用使用权，该权利不受保护。另亦基于案件中的外墙广告危及房屋安全，该专用使用侵犯全体业主的安全方面相邻权益亦不得行使，从而判决排除妨害。


（重庆市渝中区人民法院 谢侃）



国家工商行政管理总局


国家工商总局印发《工商行政管理机关开展廉政风险点防范管理工作的意见》


　　为进一步完善具有工商行政管理机关特点的惩治和预防腐败体系，有效防范廉政风险和监管风险，促进各级工商行政管理机关和工商行政管理人员正确履行职责，根据中共中央《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》、《建立健全惩治和预防腐败体系2008—2012年工作规划》和中共中央办公厅、国务院办公厅《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》精神，决定在全国工商行政管理机关开展廉政风险点防范管理工作，并提出如下意见。

　　一、指导思想

　　廉政风险点防范管理是指依照工商行政管理职责，重点围绕行使行政审批、行政执法、队伍管理等权力，针对工作岗位和环节可能发生的问题，制定防范措施，防范工商行政管理人员在履行岗位职责、行使行政权力过程中的廉政风险和监管风险。

　　廉政风险点防范管理工作要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻落实科学发展观，坚持“标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防”的方针，综合运用教育、制度、监督、改革等措施，有效防范廉政风险和监管风险，最大限度地遏制、减少各类违纪违法案件和监管事故，维护国家和人民的利益，确保工商行政管理人员履行职责的廉政和监管安全，为工商行政管理机关做到“四个统一”、加强“四化建设”、推进“四个转变”、实现“四高目标”提供坚强有力的政治保证和纪律保证。

　　二、基本原则

　　（一）注重教育。开展廉政风险点防范管理工作要从教育入手，坚持正面教育、自我教育，突出岗位廉政教育，切实把风险点的查找、防范措施的制定作为学习教育的过程。

　　（二）“两险”并防。廉政风险和监管风险既有区别，又有密切联系，相互交织。要紧密结合工商行政管理业务工作，对廉政风险和监管风险同时查找、同时防范，确保工商行政管理人员的廉政和监管安全。

　　（三）预防为主。以主动预防、提前防范的意识和科学举措，推进廉政风险点防范管理工作，把教育、制度、监督与深化工商行政管理体制机制改革、完善法律法规有机结合起来，科学配置权力，合理设计程序，前移监督关口，防止权力失控、决策失误、行为失范。

　　（四）突出重点。廉政风险点防范管理工作，内容以防范行使行政审批权、行政执法权、队伍管理权过程中易发多发的廉政风险和监管风险为重点；对象以各级领导干部工作岗位，行政审批、行政执法和管理人财物的工作岗位为重点。

　　（五）务求实效。从工商行政管理机关的职能特点出发，结合本地区、本单位和工作岗位的实际情况，讲求实效，务实操作。

　　三、工作环节

　　（一）进行思想动员。开展廉政风险点防范管理工作，首先要研究制定工作方案。依据工作方案，采用各种形式，宣传教育，深入进行思想动员，使各级工商行政管理人员充分认识到开展廉政风险点防范管理工作的重要性和必要性，了解这项工作的内容和开展的方法、步骤，主动投入这项工作，自觉防范廉政风险和监管风险。

　　（二）明确工作职责。根据“三定”方案，准确界定单位、部门的工作职责，梳理主要工作，明确工作运行程序和权力运行轨迹，绘制工作流程图，明晰各个工作岗位和环节的具体职责。

　　（三）排查风险点。根据工作岗位和环节的具体职责，并对发生过的各类案件、问题及相关信息进行综合分析，排查存在廉政风险、监管风险的具体表现，明确风险点。

　　（四）评估风险等级。按照风险发生的概率高低和后果的严重程度对查找出的风险点进行风险评估，科学确定风险等级，对不同等级的风险点实施分级防范、监督管理。

　　（五）制定防范措施。针对查找出的风险点，根据不同的风险等级，制定有针对性的、具体的、可操作的防范措施，建立健全各项规章制度。

　　（六）确定防范责任。按照分级管理、分级负责的原则，建立风险防范责任制，明确风险防范责任人和监督人，并建立严格的责任追究制度。

　　（七）实施检查考核。建立对廉政风险点排查、防范措施和防范责任落实等情况的检查考核机制。运用现代管理方式、信息技术手段，对廉政风险点防范管理工作进行检查考核，并对检查考核结果进行综合运用。

　　四、工作要求

　　（一）提高思想认识。工商行政管理机关是市场监管和行政执法机关，担负着维护社会主义市场经济秩序、促进经济社会健康发展的重要职责，开展具有工商行政管理特点的廉政风险点防范管理，对于深入推进工商行政管理机关反腐倡廉建设意义深远,是新形势下工商行政管理机关完善惩治和预防腐败体系的重要举措，是紧密结合工商行政管理工作，规范、监控行政权力运行的创新与探索，是对工商行政管理人员政治上的关心和爱护。

　　（二）坚持稳步推进。坚持领导机关带头、先试点后推广、全系统稳步推进的工作思路。总局机关、直属单位先行开展；各省（区、市）工商行政管理局可先在主要职能部门和市、县局开展试点；已经开展试点的单位，要总结完善规范，积累经验，具备条件再全面推开。要突出重点，全面推进；发动群众，积极参与；规范工作环节，不断完善提高。

　　（三）实行分类指导。要从实际出发，根据不同层面、不同业务、不同岗位的特点，进行分类指导，鼓励各单位（部门）结合实际，积极探索，有所创新。认真总结推广典型经验，及时解决工作中出现的问题。

　　（四）适时调整完善。要根据工商行政管理工作及队伍建设面临的新情况，构建惩治和预防腐败体系的新要求，对廉政风险点防范管理工作及时调整完善。以年度或项目管理为周期，对廉政风险点防范管理工作方案进行修订，形成廉政风险点防范管理长效机制。

　　（五）加强组织领导。建立党组（党委）统一领导，主要领导负总责，其他领导按照职责分工抓，各相关部门具体落实、密切配合，纪检监察机构负责组织协调、督促检查的领导体制和工作机制。各单位贯彻落实《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》领导小组及其办公室具体组织。各级领导机关、领导干部要从自身做起，起带头作用。廉政风险点防范管理工作要与党风廉政建设责任制考核相结合。上级机关各职能部门在开展本部门廉政风险点防范管理工作的同时，要对本业务条线的廉政风险点防范管理工作进行指导、督促，各级工商行政管理机关纪检监察机构要切实履行职责，采取多种形式开展监督检查，确保廉政风险点防范管理工作落到实处。

　　各级工商行政管理机关直属单位要参照执行。

　　各省（区、市）工商行政管理局可依据本意见，结合实际制定具体的实施办法。