关于下达2008-2009年国家有关科技计划项目的通知

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深圳房地产经典案例：恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用

骆训文


原告：中某公司（经纪方）
被告：王某（买方）

一、基本案情：

　　2008年5月，原被告签署了《中介服务协议（客户）》，约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产，被告的意向购买价为62万元，原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产，被告承诺，若其成功购入涉案房产，须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金，支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前，被告不得自行或委托他人购买上述房产，若被自行或委托他人购买上述房产，其须向原告支付相当于意向购买价的3%（即18600元）但不低于10000元作为赔偿金。
　　之后，被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元，原告并在收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”2008年5月30日，原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是，原告以被告利用原告提供的信息，恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。

二、被告观点：

　　被告辩称，其从未承诺向原告支付佣金，涉案房产的信息系从别的中介公司听到的，与原告无关。
诉讼中，被告确认原告的员工带被告看过涉案房产，但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时，被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议，实际成交价为60万元，并已向世某公司交纳佣金1万元。

三、法院判决：

　　2008年10月10日，深圳市南山区人民法院作出判决如下：被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后，双方均未上诉，且被告自动履行了判决内容。

四、法律分析：

　　本案中，原被告之间存在居间合同关系的事实清楚，应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议（客户）》，被告已明确告知原告其意向购买价为62万元，由此可见，被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后，原告在出具的收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告，若不能按被告所要求的价格协商成功，原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明，原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明，被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
　　综上，原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力，但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立，同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况，因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理，同时亦不违反法律规定。

深圳房地产律师骆训文
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劳动部


境外就业服务机构管理规定
劳动部

第一章 总 则
第一条 为疏通合法的境外就业渠道，加强境外就业服务与管理，防止非法移民，保护境外就业人员的合法权益，制定本规定。
第二条 本规定适用于经劳动部批准的从事境外就业服务工作的职业介绍机构（以下简称境外就业服务机构）。
第三条 境外就业服务机构开展工作，必须执行国家的有关法律法规并以服务为宗旨。

第二章 资格认定
第四条 境外就业服务机构须具备下列条件：
（一）按照劳动部《职业介绍暂行规定》成立的职业介绍机构；
（二）拥有常年固定的服务场所，配有专职从事境外就业服务的工作人员，具有健全、严格的工作制度和工作人员守则；
（三）所在地区境外就业渠道稳定，拥有一定数量的到境外就业的服务对象；
（四）所在地区公安机关有护照颁发权。
第五条 开展境外就业服务，实行许可证制度。
第六条 凡申请境外就业服务许可证的境外就业服务机构，须由其主管的劳动部门在征得同级公安机关同意后，向省、自治区、直辖市劳动部门提交申请报告，并附下列文件资料：
（一）开展境外就业服务的可行性报告；
（二）机构设置、人员配置、主要设施设备、工作制度等资料。
第七条 省、自治区、直辖市劳动部门，依本规定第四条所述条件，对申请机构的资格、申请报告及所附资料进行调查审核，提出书面审查意见，在同级公安机关同意后，将申请报告及所附资料、审查意见报劳动部审批。
第八条 劳动部审核后，对符合条件的，予以批准，并颁发境外就业服务许可证（以下简称许可证）。
第九条 许可证自颁发之日起有效期为两年。
第十条 许可证可以续延，每次续延的有效期为两年。
需续延许可证有效期的境外就业服务机构，应在许可证有效期满前3个月，按许可证申请程序报劳动部审批。
第十一条 有下列情形之一的，予以注销或吊销许可证：
（一）许可证有效期满，境外就业服务机构不再申请续延的，予以注销；
（二）许可证有效期内，境外就业服务机构提出终止境外就业服务业务申请的，经批准予以注销；
（三）根据本规定第二十一条，予以吊销。
许可证注销或吊销后，遗留问题由其主管的劳动部门协助处理。
第十二条 境外就业服务机构申请设立分支机构时，须经省、自治区、直辖市劳动部门同意后，报劳动部审批。

第三章 服务职能
第十三条 境外就业服务机构可从事下列业务：
（一）为中国公民提供境外就业信息、咨询。
（二）接受境外雇主的委托，为其推荐、招聘所需人员。
（三）核查境外雇主（企业、学校、医院等单位或个人）的营业执照、资信证明、境外雇主所在国家或地区移民部门（劳工部门或其他主管机关）批准的招聘外籍人员的许可证明，及聘用合同文本等有关资料。
上述文件若为复印件，需经当地主管部门公证复印件与原件相符，并经当地主管部门认证和我驻外使领馆认证，或者由当事人持原件直接向我驻外使领馆申办复印件与原件相符的公证。
境外雇主和应聘人签署的聘用合同需办理其所在国有关公证机关证明各自签字属实的公证。公证书一式两份，境外雇主及应聘人各持一份。
（四）协助、指导境外就业人员同境外雇主签订聘用合同，并提供合同样本。
合同内容不得违反双方国家或地区的法律法规，并应对受聘者的工作地点、职业工种、工作时间、工作条件、工资、加班报酬、保险（工伤、医疗、人身意外伤害等）、劳动保护、食宿条件以及劳动争议处理、违反合同所应承担的责任、合同的有效期、变更或解除合同的条件等作出明
确规定。
（五）为境外就业人员提供条件，协助其在出境前接受必要的技能、语言培训，介绍所到国家或地区的法律法规及其他有关情况。
（六）协助境外就业人员办理出境所需的护照、签证、公证材料、专业或技能测试、体检、防疫注射等各种手续和证件。
（七）接受境外就业人员委托，为其代办在国内的养老保险。
（八）为境外就业人员代存人事档案。
（九）境外雇主不履行聘用合同、损害我境外就业人员权益时，协助境外就业人员通过调解、仲裁、诉讼等程序维护自身利益。
（十）境外就业人员因合同期满或其他原因终止境外就业时，为其尽早回国提供服务。
（十一）按照国家的就业方针、政策，为回国的境外就业人员提供就业服务，帮助其再就业。
第十四条 境外就业服务机构按照同境外雇主招聘委托协议，向境外雇主收取代理费。
第十五条 境外就业服务机构根据办理各种手续和证件所需费用以及所提供的服务，向境外就业人员收取服务费。
收费标准由各省、自治区、直辖市劳动部门会同财政、物价部门制定，并报劳动部备案。
第十六条 境外就业服务机构可建立履约保证基金。履约保证基金由境外就业人员出境前缴纳，用于解决境外就业人员因自身原因出现问题所需的费用及支付回国机票。

一俟境外就业人员回国（聘用合同期内及合同期满后半年内），扣除为其支付的费用后，应立即将履约保证金本金剩余部分退还本人。
境外就业人员在合同期内死亡或通过合法途径获得在境外永久居留权时，扣除为其支付的费用后，应将履约保证金本金剩余部分退还其家属或本人。
履约保证基金禁止挪用。
境外就业服务机构可通过与境外就业人员原单位或有资格并愿意为境外就业人员提供担保的单位签订履约保证协议，替代履约保证金。

第四章 管理与监督
第十七条 境外就业服务机构应每年通过其主管的劳动部门向所在省、自治区、直辖市劳动部门提交下列报告：
（一）开展境外就业服务活动的总结报告；
（二）有关境外就业服务工作的统计报表。
第十八条 省、自治区、直辖市劳动部门应对本地区境外就业服务机构的工作予以指导，并监督检查，每年向劳动部提交检查报告和统计报表。
第十九条 劳动部负责对全国境外就业服务机构进行指导和监督检查。
第二十条 任何个人或单位发现境外就业服务机构有违反本规定和其他有关法律法规的行为，均有权直接或通过地方劳动部门向劳动部举报，地方劳动部门和劳动部应及时作出相应的处理。

第五章 罚 则
第二十一条 境外就业服务机构有下列行为之一的，由所在省、自治区、直辖市劳动部门视情节和后果轻重，作出不同处理。情节严重的，由劳动部吊销其许可证：
（一）从事批准业务范围以外的活动；
（二）未按本规定履行职责，使境外就业人员的合法权益遭受损害，导致重大损失；
（三）违反本规定和有关规定，向境外就业人员或其家属收取费用，勒索财物；
（四）挪用履约保证金。
在业务活动中有其他违法行为的，由有关部门依照相应法律处理。

第六章 附 则
第二十二条 劳动部可授权省、自治区、直辖市劳动部门按本规定履行所在区域内境外就业服务机构的审批职责。
第二十三条 本规定由劳动部负责解释。
第二十四条 本规定自颁发之日起施行。



1992年11月14日